中堅・中小企業の資金調達・銀行対策・交渉の実務248号

　不動産担保による貸出を積み重ねた銀行取引がずっとある関係で、ほとんどの中小企業が、信用保証協会の保証付きとは別に、銀行に不動産の担保を入担しています。

　つい最近になって、やっと、「過度に不動産担保に寄らない貸出……」の考え方が少しずつ定着し、動産担保（在庫や売掛金）が増加してきています。しかし、古い歴史のある中小企業ほど、固定資産、とりわけ所有不動産を担保に入れています。

　借入金返済や減少の手段として、「固定資産を圧縮し、売却益で借入金を返済し、バランスシートを良好にする……」ことを解説している例が多くあります。

　固定資産と申しましても、売却する順序は、遊休不動産＝本業には関係ない不動産とか、使用していない不動産を売却することの検討が第一です。
　企業の業況が良好で、利益も出ている時であれば、値上がりも期待できない不動産は損金が出ても売却すべきです。特別損が出ても、きちんと説明さえつけば、今は取引金融機関からもむしろ評価されます。（バランスシートの改善という意味で！）

　一方、不動産価格も大都市圏は持ち直し、一部地方でも底堅い動きが出てきている所もありますので、値上がりが期待できるのであれば、様子を見るべきと考えます。

　一番の現実の事例で出てくるのは、本社の土地・建物に関する部分です。
　利益が出ていて正常に銀行借入が返済できているのであれば、売却を急ぐ必要はありません。

　重要なのは、業況悪化、借入金の約定返済困難、借入金をこれ以上増加させると致命的という状況が見込める時です。いわゆる「企業の再生」のスタート時です。金融機関に正式にリスケジュールを実行せざるを得なくなった時は、特に賃借に変わられ、縮小できる設備であるなら、返済実績を作り、借入金を減らすという観点から、思いきった対応が必要となるケースがあります。

　不動産の処分につきましては、一部売却した方がよいケースとか、一括売却した上でリースバックする方式のほうが最終的に処分しやすいケースとか、それこそ千差万別・ケースバイケースによって異なりますので、いろいろと多方面から方策の検討をすべきです。

　また何度も申しますが、代表者以外の、特に個人が担保提供している不動産については、利益が出ている時に、担保解除の交渉を銀行とすべきです。

　担保不動産の処分について、一口で申しますと上記のようになりますが、資金繰りという点から見てみますと、不動産の処分以外に、投資有価証券の売却、生命保険の解約、貸付金等の回収、前回の売掛金の早期回収等を行って（又は並行的に行って）いくことがポイントの実例が大変多いものです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 資金コンサルタント　大久保直之